Barcelone devient le point zéro du dilemme européen en matière de logement
(PAR THE NEW YORK TIMES)
Les difficultés de la ville espagnole sont le reflet d’une crise plus générale du logement abordable qui se propage rapidement dans toute l’Europe et accentue les inégalités.
En 33 ans, Marga Aguilar n’a jamais manqué le paiement du loyer de son appartement situé dans un immeuble de style moderniste au cœur de Barcelone. Le propriétaire de l’immeuble l’avait toujours traitée, elle et les autres locataires, comme s’ils étaient de la famille, et avait maintenu les loyers à un niveau raisonnable.
Mais lorsque le propriétaire est décédé récemment, Mme Aguilar, 62 ans, a eu un réveil brutal. Un fonds d’investissement néerlandais s’est empressé d’acheter l’immeuble – appelé Casa de la Papallona parce qu’il est couronné d’une sculpture en mosaïque représentant un papillon – avec l’intention de convertir les appartements en locations temporaires lucratives. Les locataires ont reçu des avis d’expulsion leur demandant de quitter les lieux le mois suivant.
« Mes jambes ont commencé à se dérober », a déclaré Mme Aguilar, dont le père, âgé de 92 ans, avait emménagé avec elle pendant la pandémie. « Nous ne savons pas où nous allons aller, nous n’avons pas les moyens de vivre ailleurs.
L’Espagne est confrontée à une crise du logement qui est rapidement devenue l’une des plus graves d’Europe. Depuis 2015, près d’un dixième du parc immobilier du pays a été accaparé par des investisseurs ou converti en locations touristiques. Cette pénurie a contribué à faire grimper les prix beaucoup plus vite que les salaires, rendant les logements abordables hors de portée pour beaucoup.
Le problème est complexe, peut-être plus qu’à Barcelone, qui est devenue le point zéro du dilemme espagnol en matière de logement et le creuset des défis à relever pour y remédier. La saison touristique estivale approchant à grands pas, la ville est confrontée à l’urgence de trouver des solutions.
Malgré les efforts déployés pour aider les habitants à accéder à des logements abordables, les investisseurs ont trouvé des moyens de contourner les restrictions. Alors que les autorités se démènent pour faire face à l’ampleur de la situation, les experts préviennent qu’il faudra du temps pour remédier à un problème qui dure depuis des années.
Le logement doit être un droit et non un commerce », a déclaré Salvador Illa, président de la Catalogne, la région espagnole qui englobe Barcelone. « Il est urgent de s’attaquer à ce problème.
Les malheurs de Barcelone reflètent la douleur qui frappe d’autres villes européennes : L’immobilier résidentiel est de plus en plus transformé en actifs financiers par les investisseurs. L’essor du tourisme mondial et des travailleurs transfrontaliers incite les propriétaires à privilégier les locations à court terme au détriment des locataires protégés à long terme. Les villes ont besoin de plus de logements, mais les coûts élevés et les réglementations complexes ont étouffé la construction. Le parc de logements sociaux, autrefois très prisé pour abriter les familles en difficulté, s’est réduit après que les gouvernements l’ont vendu pour se procurer des liquidités.
Le problème de l’accessibilité est devenu l’un des principaux facteurs d’inégalité en Europe. Dans l’Union européenne, les loyers ont augmenté de 20 % en dix ans et les prix de l’immobilier ont bondi de moitié, selon Eurostat. En 2023, un Européen sur dix consacrera 40 % ou plus de ses revenus au logement.
Dans l’espoir d’inverser la tendance, Ursula von der Leyen, présidente de la Commission européenne, l’organe exécutif de l’Union européenne, a récemment nommé le premier commissaire européen au logement.
À Barcelone, la situation est jugée si critique que le maire, Jaume Collboni, s’est joint à ses homologues de 14 autres villes européennes, dont Amsterdam, Budapest, Paris et Rome, pour exhorter Bruxelles à traiter la crise avec la même urgence que la défense de l’Ukraine.
« L’Europe est confrontée à une menace à ses frontières du fait de l’agression de la Russie, a déclaré M. Collboni lors d’un entretien accordé depuis son bureau orné donnant sur la Plaça Sant Jaume, dans le centre historique de Barcelone. « Mais nous sommes également confrontés à une menace interne, à savoir l’augmentation des inégalités due au manque de logements abordables.
D’autres villes européennes ont été touchées par la crise du logement, mais Barcelone en a subi les conséquences. Cette ville ensoleillée, qui s’enorgueillit de l’église Sagrada Familia et de la promenade de La Rambla, attire environ 15 millions de touristes par an. Des dizaines de milliers de travailleurs étrangers ont immigré récemment, ce qui a stimulé l’économie mais a accentué la pression.
Le droit au logement est protégé par la Constitution espagnole. Mais les prix des loyers ont augmenté de 57 % dans le pays depuis 2015 et les prix des maisons de 47 %, alors que le revenu des ménages n’a augmenté que de 33 %, selon PwC. Rien qu’à Barcelone, les loyers ont augmenté de 68 % en dix ans.
M. Collboni, un homme politique socialiste élu en 2023, s’est empressé d’appliquer des solutions, en commençant par imposer un plafonnement des loyers en mars dernier. Depuis, les loyers ont baissé de plus de 6 % en moyenne. Après une année houleuse au cours de laquelle des Espagnols en colère ont organisé des manifestations de masse pour obtenir des logements abordables, Barcelone deviendra la première ville européenne à mettre fin aux licences pour les logements Airbnb, obligeant les propriétaires, d’ici à 2028, à les proposer comme logements à long terme à des loyers plafonnés ou à les mettre en vente.
« D’un seul coup, boum : Nous remettrons 10 000 appartements sur le marché libre », a déclaré M. Collboni. « Cela représente près de 25 000 personnes qui pourront à nouveau vivre à Barcelone.
En outre, le gouvernement catalan a mis en place des plans visant à s’associer à des promoteurs pour construire 50 000 logements abordables d’ici à 2030. Il s’efforce également de réduire de moitié les délais d’approbation des permis de construire. « Lorsque le marché est défaillant, il faut intervenir », a déclaré M. Illa.
Mais les défenseurs du logement affirment que ces mesures ne résolvent en rien le problème immédiat de la pénurie. Ils pressent le gouvernement d’obliger les propriétaires et les banques qui détiennent des hypothèques en souffrance à mettre en location à long terme les quatre millions de logements vides que compte l’Espagne, dont environ 75 000 à Barcelone.
Chaque jour, des personnes sont contraintes de quitter leur logement, et il s’agit d’une solution immédiate », a déclaré Max Carbonell, porte-parole de l’Union socialiste du logement de Catalogne, qui aide les locataires menacés d’expulsion en s’opposant aux entreprises qui achètent leurs logements. « Pourquoi construire alors qu’il existe déjà des logements ?
Les autorités barcelonaises ont cherché d’autres moyens de maintenir les locataires dans leur logement, notamment en rachetant certains immeubles à des investisseurs. L’année dernière, la ville a dépensé 9 millions d’euros pour racheter la Casa Orsola, une résidence historique achetée par l’investisseur espagnol Lioness Inversiones en 2021 pour 6 millions d’euros.
Mais les défenseurs du logement et les locataires ont protesté contre cette décision, estimant que les investisseurs à l’origine de la crise profitaient de l’argent des contribuables.
Les propriétaires immobiliers affirment que les réglementations sont devenues si protectrices à l’égard des locataires que de nombreux propriétaires préfèrent laisser leurs logements vides. « Il y a un manque de logements parce que les promoteurs, les propriétaires et les bailleurs ont été criminalisés », a déclaré Jesús Encinar, le fondateur d’Idealista, le plus grand site web de recherche immobilière d’Espagne.
La tension est visible dans une loi nationale que M. Collboni a qualifiée de « trou noir » qui rend vulnérables les résidents d’immeubles tels que la Casa de la Papallona. Cette loi permet aux investisseurs d’acheter des immeubles pour les convertir en locations temporaires, qui offrent des baux de moins d’un an. Le premier ministre espagnol, Pedro Sánchez, a présenté un projet de loi visant à supprimer cette loi, mais il se heurte à l’opposition des législateurs soucieux des droits de propriété.
New Amsterdam Developers, le fonds qui a acheté la Casa de la Papallona, également connue sous le nom de Casa Fajol, a acquis des centaines d’autres appartements à Barcelone pour ce type d’utilisation, souvent destinée aux voyageurs d’affaires dont les finances dépassent celles des locaux. La société n’a pas répondu aux demandes de commentaires.
Dans un quartier voisin, Inmobiliaria Gallardo, un promoteur dirigé par une famille propriétaire d’Almirall, l’une des plus grandes sociétés pharmaceutiques d’Espagne, a profité d’une faille dans la législation catalane sur le logement, qui s’est brièvement ouverte en 2023, pour obtenir des licences afin de convertir les 120 appartements résidentiels d’un immeuble de 11 étages en locations touristiques.
Nous avons remarqué un jour que certains de nos voisins déménageaient, puis de plus en plus – en une semaine, 10 personnes sont parties », a déclaré Maite Martín, 63 ans, une employée de l’université qui vit dans l’immeuble depuis 25 ans.
Un quart des appartements héberge aujourd’hui des vacanciers. La société n’a pas répondu aux demandes de commentaires.
« C’était une communauté de familles et de personnes âgées qui vivaient ici depuis des décennies », a déclaré Mme Martín, assise à sa table avec deux voisins qui se sont dits entourés d’étrangers. « Ce tissu est en train d’être détruit », a-t-elle ajouté.
Mme Martín a récemment dû nettoyer des vomissures sur du linge séchant sur son balcon, vomissures qui provenaient de touristes fêtards louant au-dessus d’elle. Aidés par le syndicat du logement, les résidents de son immeuble ainsi que certains locataires de la Casa de la Papallona ont décidé de rester chez eux en guise de protestation.
L’occupation de propriétés est devenue un mouvement populaire en Espagne pour protester contre la pénurie de logements, en particulier à Barcelone, dont l’ancienne maire, Ada Colau, a été élue sur un programme d’action en faveur du logement. Mais une réaction brutale s’est formée, et le gouvernement catalan a cherché à contrer le mouvement.
Au milieu de cette agitation, le gouvernement poursuit la construction de nouveaux logements. Sur une colline surplombant le centre de Barcelone, des ouvriers s’affairaient un jour de semaine à couler du béton et à installer des éclairages, des cuisines, des douches et des escaliers dans le gros œuvre d’un immeuble de cinq étages situé au sommet d’un terrain
Une entreprise de construction privée, Arcadia PLA, avait remporté un appel d’offres public de 1,8 million d’euros pour la création de 15 appartements à faible consommation d’énergie et à loyer plafonné pouvant accueillir jusqu’à 60 personnes. Trente projets similaires sont en cours d’élaboration, dont beaucoup sont des immeubles plus grands de 60 appartements, dans le cadre d’un plan plus large visant à étendre le parc de logements sociaux de la région, a déclaré Carles Mas, un architecte du gouvernement catalan qui supervise le site.
